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禹洲地产(01628.HK):未来重点关注土地储备

2018-04-05

禹洲地产(01628.HK):未来重点关注土地储备

2018-04-04 14:00来源:格隆汇房地产

原标题:禹洲地产(01628.HK):未来重点关注土地储备

作者:朱一鸣、马娟

规模和利润创新高。全年销售突破400亿元,同比增长73.7%,销售强劲;新增建面379万平方米,拿地成本下降,总土储建面1184万平方米,与同梯队房企相比略显不足,未来如何保持低成本、高总量土储将是挑战;总收入217.01亿元,毛利润76.8亿元,盈利能力稳步提升;净负债率大幅下降、融资成本降至6.02%,保持低位运营;债务结构调整后,长短债务比大幅降至0.65,较过往年内偿债压力较大。

2015年来,禹洲地产加速规模扩张,2016年将总部搬迁到上海,加快全国化布局步伐。2017年禹洲地产启动“区域深耕,全国领先”的战略方针,依托住宅开发为主,商业为辅双轮驱动的双轮驱动,2017年销售规模、总收入及毛利润均创历史新高。全年实现合约销售金额403.06亿元,同比上升73.69%。此外,禹洲地产不断强化长三角、海西、环渤海、大湾区区域布局,2017年新增23个项目,新增建面379万平方米,并不断加大收并购项目占比,拿地成本下降至6787元/平方米。总土地储备建面约1184万平方米,与同梯队房企相比,土地储备相对薄弱,如何行业竞争激烈的情况下,获取低价优质的土地储备将成为禹洲地产未来发展面临的一大挑战。

规模扩张的同时,2017年禹洲地产收入规模和利润也得到积极提升,创历史新高,总收入217.01亿元,毛利润76.8亿元,同比增长均超50%。2017年禹洲地产,净负债率下降至57.73%,同比减少13.97个百分点,整体融资成本逐步下降。由于债务结构调整,禹洲地产2017年长短期债务比2017年大幅下降至0.65。

销售:加速规模扩张,2020年目标千亿

禹洲地产2017年实现合约销售金403.06亿,完成全年销售目标的100.8%,合约销售面积230.09万平方米,较2016年分别增长73.69%和30.19%,刷新企业销售记录。此外,禹洲地产不断深化产品品质,提升产品附加值,2017年合约销售均价约16929元/平方米,同比上升33.41%。面对行业集中度不断提升和巨大的行业压力,禹洲地产加速规模化扩张,提出2018年的合约销售目标600亿元,同比增长48.86%,并计划在2020年实现千亿规模,未来年复合增长率目标40%。为完成600亿销售目标,禹洲地产计划2018年推出产品货值达到940亿元,并向多元化方向发展,为其规模化扩张助力。

从销售城市分布来看,厦门、上海及南京三个城市依旧贡献最大,但厦门和上海贡献率有所下滑。厦门作为禹洲地产创立的发源地,对于禹洲地产的发展有着举足轻重的作用,2017年厦门合约销售金额增长至81.70亿元,但由于企业整体销售金额大幅上升,合约销售贡献率减至20.27%,其中禹洲‧溪堤尚城项目单盘销售超过人民币30亿元。2016年禹洲地产将总部搬迁到上海,支持全国化战略,2017年禹洲地产上海区域销售金额增长至69.93亿元,合约销售贡献达17.35%,同比下滑11.04个百分点,并首次进入上海地区销售十强。南京和合肥分别凭借6个项目热销,为禹洲地产全年合约销售分别贡献17.22%和13.34%。此外,杭州、苏州及惠州三城首次为禹洲地产贡献销售额,占比分别达7.82%、1.32%和0.54%。从销售区域分布来看,长三角和海西城市圈仍是禹洲地产核心布局区域二者贡献占比分别达 59.94%和34.57%。

投资:聚焦核心城市圈,收并购与招拍挂并举

2017年,禹洲地产在厦门、福州、上海、合肥等一二线城市及其周边卫星城积极加大土地储备,收获23幅地块,新增建面379万平方米,同比增长43.3%,高于2015和2016年拿地总和补仓意图明显。在投资拿地方面,禹洲地产坚持收并购及公开市场招拍挂并举,并逐步加大收并购力度,2017年新增23幅地块中,有9幅地是通过收购获得,建面占比达60.7%。2018初,禹洲地产以人民币38亿元购入7个优质项目,积极补充优质土储,预计2018年将加大收并购力度。收并购等拿地方式不仅给禹洲地产带来了很多优质土储,也使得企业整体拿地成本大幅下滑。2017年禹洲地产,拿地总价149.06亿元,同比下降31.3%,平均拿地均价6787元/平方米,同比下降31.3%。

从拿地区域分布来看,禹洲地产在“立足长三角、引领海西”战略目标指导下,2017年继续深耕长三角、海西经济区等优势区域,持续加大环渤海、粤港澳大湾区等核心区域布局,同时积极向西南地区扩张,长三角和海西区域新增土地建面占比分别达43.64%和21.55%。此外,禹洲地产2017年首次进入惠州,通过收购五经山水大观项目和东润2个项目,收获41.49万平方米土地,使得粤港澳大湾区新增土储占比大幅提升至10.94%。另外,禹洲地产已在深圳布局华南区域公司,为深耕大湾区奠定基础。

2015年禹洲地产全国化开始加速,持续加大土地储备。截至2017年底,禹洲地产总土地储备建面达1184万平方米,同比增长24.11%,平均土地成本5697元/平方米,涵盖厦门、福州、上海、天津、香港等19个城市,共计92个项目。其中,长三角、海西、环渤海、华中以及粤港澳大湾区可售建面占比分别为51.7%、29.0%、10.8%、5.1%及3.4%。截至2018年3月27日,禹洲地产总土地储备为1500万平方米,货值达3000亿元,但与龙光(截止2017年末,2700多万方)、奥园(截止2017年末,近2500万方)、福晟(仅2017年就新增1700多万方)等同梯队房企相比,企业土储略显不足。对于禹洲来说,既要保证土储的增长,以实现未来千亿目标,又要保持低成本拿地,维持行业内较高利润率水平,未来如何平衡土地储备和成本控制将是重要战略考量。

财务:规模利润大幅上升,融资成本保持低位在保持积极扩张的同时,2017年禹洲地产收入规模和利润也得到积极提升,创历史新高,但毛利率、净利率略有下滑。由于集团期内交付物业建筑面积的增加及销售单价的上升,2017年禹洲地产实现营收217.01亿元,同比增长58.73%,其中来自物业销售收入约为人民币212.13亿元,同比上升58.96%,占整体收入的97.75%。毛利润达76.83亿元,同比上升54.93%,但由于其营业成本同比上升60.9%,高于营收同比增速,使禹洲地产毛利率和净利率出现均略有下滑,其中毛利率同比下降0.87个百分点至35.40%,但处在行业相对较高水平。

净负债率、融资成本持续下降,较过往偿债压力相对较大。禹洲地产快速扩张的同时,积极控制净负债率和融资成本。2017年禹洲地产净负债率下降至57.73%,同比减少13.97个百分点,处于行业较低水平。此外,禹洲地产积极探索多渠道融资,提前赎回高息债券,整体融资成本逐步降低,2017年下降至6.02%,处在行业较低融资水平。

此外,由于企业2019、2020到期的80亿元公司债券,债券权人有权回售,禹洲地产将80亿公司债券划拨到流动负债中,预计今年偿还这些债务,因此,导致其长短期债务比2017年锐减至0.65。禹洲地产现金短债比2017年大幅下降至1.05,基本可覆盖负债短期债务,但相比过去4年,今年偿债压力相对较大。

来源:克而瑞地产研究返回搜狐,查看更多

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