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【天风地产】合景泰富(01813.HK):销售有望高增长、股

2018-04-23

【天风地产】合景泰富(01813.HK):销售有望高增长、股东增持显信心

2018-04-20 15:44来源:格隆汇房地产/物业/人民币

原标题:【天风地产】合景泰富(01813.HK):销售有望高增长、股东增持显信心

作者:天风地产陈天诚

1. 公司简介

1.1 根植广州、辐射全国

合景泰富地产控股有限公司(股票代码:1813.HK)于1995年在广州市成立,是一家以房地产开发为主,集资产经营和物业管理为一体的多元化企业。公司于2007年7月3日在香港联合证券交易所主板上市。经过多年发展,公司以其出色的产品锻造实力、卓越的抗风险能力以及科学谨慎的发展战略获得了业内的广泛认可,2017年被中国房地产业协会、中国指数研究院等机构评为“中国房地产开发企业50强 ” 、“中国房地产开发企业综合发展能力10强”、“中国房地产上市公司综合实力50强”。

公司多年来坚持 “根植广州,辐射全国”的发展战略,并从大本营广州扩展到苏州、昆山、成都、北京等地,于中国开始了重点目标区域的战略布局,目前已进驻广州、上海、北京、成都等33城,遍及华南、华东、西南、华北、华中5大区域,全面覆盖长三角城市群、粤港澳大湾区等全国重要城市经济圈,累计开发100余个优质项目。 已发展成为一家以房地产开发为主,集资产经营和物业管理为一体的多元化大型企业。

在多年深耕地产,同时预见到中国城市化、城市国际化已成为我国未来发展的必然趋势后,于2003年正式开拓商业地产版图,率先进军商业楼宇板块,先后在广州、北京、南宁等城市CBD区域兴建写字楼宇;2009年,随着广州花都合景喜来登酒店的正式开业,合景泰富地产正式迈入多元业态的发展阶段。2014年,合景泰富地产精心打磨商业综合体板块,锻造出两大自持商业品牌——悠方与摩方,为城市注入鲜活的生命力。

1.2 以住宅为根,伴随现代化建设,多头并进

1995年,合景泰富地产正式成立,从广州启航,推出多个精品住宅项目,引领了广州时尚住宅的设计潮流。

2003年,合景泰富地产进入多元化拓展期,首次提出商住综合体的概念,在住宅项目中引入酒店、酒店式公寓、零售商铺等商业项目,打造了多个上乘样板。

2007年7月3日,合景泰富地产在香港联合证券交易所主板成功上市(上市编号:1813)。自此,合景泰富全面推进“根植广州、辐射全国”的战略布局,先后开拓了华南、华东、西南、华北、华中等区域。

2009年,合景泰富地产携手世界知名酒店管理集团打造多家品牌酒店,与国内外的资深设计师保持良好的交流合作,并与国内多个地产开发商合作,进一步拓展全国市场。

2013年,合景泰富地产坚持深耕已有城市的发展战略,同时向极具增长潜力的城市稳步扩张,先后在广州、苏州、北京、南宁、杭州、天津等地购入优质地块。

2016年,合景泰富地产迈向新的发展历程,致力于成为城市综合运营商,以匠心筑家的态度、缜密的经营战略与后服务端体系有机整合,促进城市生态人文环境的健康持续发展。

1.3 股权结构稳定

公司目前总股本为31.55亿股非限售香港流通股,第一大股东为晋得顾问有限公司,持股比例56.4%,实际控制人为公司创始人孔健岷、孔建楠、孔健涛先生,分别持有晋得顾问有限公司76.5%、15.0%、8.50%的股份,外加通过全部或部分持有正富顾问(持合景泰富2.46%)、英明集团(持合景泰富2.29%)、卓涛投资(持合景泰富0.03%),孔健岷、孔建楠、孔健涛先生总计直接间接持有公司61%的股份,公司股权结构稳定,经营管理层控制力强。

2. 业绩增长稳健、利润率维持在高位

2.1 地产主业殷实,营收利润双升

2017年实现总营业收入118.53亿人民币,同比增长31.39%;主营业务(扣除管理费与其他)收入115.4亿,同比增长30.2%;公司17年归母净利润增长至人民币36.20亿元, 同比增长4.48%;从总规模看,17年公司营收和归母净利润相比去年都有可观的增长;分结构看,公司的四大业务板块中,物业开发销售依旧占据主导地位,17年实现营收104.3亿,同比+31.7%,主要由于期内竣工交付结算的项目量价齐升。

2.2 投资性物业持续改善

物业开发外的三块业务里,物业投资部分由于已出租投资物业的增加,17年实现营收2.31亿人民币,同比+26.9%;酒店管理业务得益于入住率的提升,17年实现营收4.25亿人民币,同比+8.7%;此外,物业管理方面提升也较大,17年该业务板块实现营收4.55亿人民币同比+23%,这归因于在管物业数目增多,商业物业占比增大的同时,单位面积租金也有所提升。

2.3 得益于优良管控与合理拿地,利润率行业领先

公司17年毛利率和净利润率分别为34.8%和31.2%,在行业内处领先地位;综合来看,利润率较高是源于公司在成本控制精耕细作,据2017年业绩公告,土地成本从16年的3219元/平稳至17年的3617元/平,建安成本从16年的4334元/平降至17年的4329元/平;从盈利构成来看,公司拥有大量非并表项目,联营公司17年带来收益19亿,同比16年21亿下滑11%,此外,受益于持有物业公允价值变动,贡献利润12亿,同比增长155%;但同时,由于土地增值税和公允价值收益导致所得税大幅调高至19.5亿,同比提升82.2%。

3. 全年销量符合预期、18年可推货值1100亿

3.1 17年销售额380亿同比+33%

2017年实现预售额380亿(权益287亿),同比增长33%,其中华南占比45%、华东35%、其他20%;另据业绩报告披露,在售53个项目中,45%来自华南区,另外35%来自华东区。与去年同期比较,华南区平均预售价格为约每平方米14,920元,华东区平均预售价格为约每平方米20,218元。17年整体平均销售价格约每平方米17101元,同比上涨17.99%。

3.2 18年可推货值1100亿,销售目标600-650亿

公司2018年可售货值约1100亿,较去年600亿货值提升83%,其中一线占比27%、二线占比65%、一二线货值占比超90%,其他地区占比8%;就货值类型看,住宅项目货值890亿,占比80.9%,写字楼货值115亿,占比10.4%;服务式公寓60亿,占比5.5%;商业35亿,占比3.2%。公司18年制定650亿销售目标,较去年增长71%,据公告,1-2月公司全口径预售额96.7亿,同比+142.3%,以公司18年可推货值及货值结构分布来看,有大概率能达到既定销售目标。

4. 拿地积极、土储聚焦一二线,可售资源有保障

2017年公司新增35宗地块,新增建筑面积531万方,平均成本为每平方米人民币5,000元(不包括香港)。截至17年末,公司共拥有101个项目,分布于中国内地及香港共29个城市,共计权益建筑面积约1,352万方的土地储备,若包含城市更新及未挂牌项目,权益土储将近1800万方。公司重点发展华南区与华东区,抓紧华北区和西南区域的扩张。一方面在公开市场上自主参与招拍挂获取优质地块,另一方面,通过积极参与二手市场的兼并收购,以合理价格获取地块补充土地资源。

5. 融资端成本持续走低、多渠道创新,负债可控

2017年综合融资成本约5.8%(2013-2017分别为8.8%、8.3%、7.4%、6%和5.8%),近年来持续走低;负债端由于近两年加大拿地力度,有息债数量有所增加,净负债率比去年上升1.1个百分点至67.90%,依旧处在健康水平;从负债结构看,其中1年内负债37亿,占比6.3%,最多的为3-5年中长期负债,约379亿,占比63.5%,另外5年以上负债85.82亿,占比14.3%,负债结构较为合理。

公司融资渠道也逐渐拓宽,主动探索长租公寓专项债券、REITs等产品,此外,公司分别与交行签订《住房租赁战略合作协议》, 与建行签订长租公寓《战略合作框架协议》,推动租赁市场进一步增长。

6. 物管和投资业务快速提升、助力收入增长

6.1 投资性物业进入成熟期,租金收入将迎来收成期

公司物管业务将从主要管理自己物业到公建物业推进,从服务提质、品牌升级、智慧社区、智能物业等多角度提升;公司计划大力推进投资性物业发展,据公司2017年度业绩公告,到2020年将建成总计17个写字楼、16个酒店、11个商场、11个长租公寓,总面积接近270万方,并基于这些投资物业拓宽融资渠道,针对国内商业市场的相关金融政策支持,不排除金融机构作为战略性合作伙伴, 加速租赁市场的增长。

6.2 积极布局长租公寓、目标覆盖大部分一二线城市

公司计划从2018开始涉足长租公寓领域,计划推出三个系列的公寓,以满足不同人群的需要。高端式服务公寓以社会精英为目标,中端服务式公寓以单身人士,中产阶级为目标,青年宿舍以职场新人和学生人士为目标客户。根据公司2017年度业绩公告,2018年将在成都开启首个长租公寓,2018-2019年拓展到一线城市与部分二线城市,到2020年将覆盖到大部分一二线城市,20个城市提供超过3万个房间。

7. 管理与激励机制优化,综合效益得到提升

7.1管理系统升级、优化改善管理层与授权,提升管理效率

据公司2017年度业绩公告,公司采取标准化业务模块措施,如进行产品标准化: 根据产品定位的标准化模块方案, 如室内设计, 园林,售价, 客户定位等,使提升集中采购率至60%-70%;此外,开发大数据支撑的决策系统,该系统为业务分析抓取项目基础数据,对供销存管理, 及项目工程进度进行动态管理,同时也能为项目投资收益系统为管理决策提供信息化支撑;再次,公司对项目进行全周期管理,优化改善管理层级的授权, 提升管理效率。

7.2 多重激励制度提升公司周转与运营效率

公司2017年8月实施跟投制度,提高总体运营效率,实现效益最大化;公司的跟投制度是让参加者选择全新项目或全新组团:,从每个项目拿出总投额的10%以内进行跟投,要求是管理层及项目中层以上员工强制跟投。跟投制度加速了资金回笼,缩短了开发周期,改善现金回报率;据公司2017年度业绩公告,跟投制度之前,开工到预售为10-12个月,之后为8-10个月;跟投之前开工到交付为15-20个月,之后为12-15个月,周转明显提速。员工跟投的机制,更好调动员工主动性和投入力度,激励员工更好参与项目的建设和管理。

公司也推出商业合伙人制度和股权激励。2018年起,公司的商业项目实施合伙人制度,聚焦于核心管理层的中长期激励,任命商业各业务板块负责人、集团职能部门负责人及其他业务骨干共12人为首批商业合伙人,根据购物中心、酒店、写字楼底商租赁板块税后利润完成情况,提取比例奖金作为合伙人奖金池。此外,公司对管理层授予股份奖励与股票期权,2018年1月19日,授予管理层4,393,500股股份奖励,2018年2月13日,以行权价每股港币11.12元授出1,719,000份购股权。

8. 控股股东持续增持彰显信心

据港交所公告,控股股东孔健岷于4月11日、12日合计增持公司60万股;13日再次增持30万股,其持股比例由61.73%上升至61.75%,增持平均价格11.12港元/股。据公告统计,17年10月以来,孔健岷在市场上持续增持公司股票,截至4月13日共增持1729.05万股,成交均价9.12港元./股。可见其认为公司的实际价值大于目前市值,估值偏低,采取以这种长期增持的方式向市场传达对公司发展、未来股价以及市场占有率的信心。

9. 盈利预测与估值

公司主营业务为房地产开发业务,同时经营物业投资、物业管理服务及酒店业务,盈利预测假设(单位:人民币)如下:

1)公司房地产业务项目按期竣工,营收保持稳定增长:我们预测房地产开发相关业务18-20年收入分别为163.94亿(+57.2%)、241.45亿(+47.3%)、338.68亿(+40.3%)。依据是:由于地产公司结算滞后于销售,从近三年销售情况看,房地产开发项目销售维持高增速,未来随着已售项目陆续竣工交房,账上的预收账款将结转为营业收入:15-17年公司的房地产开发业务签约金额分别为192亿、289亿、409亿,对应预测的18-20年地产业务结算收入的覆盖率分别为117%、119%、120%。

2)物业投资、物业管理服务及酒店业务结算符合预期:随着公司物业投资与管理业务加大投入与快速发展,先前投资性物业进入成熟期,租金收入将迎来收成期,大力布局长租公寓市场,并给出2020年总体出租物业建面270万方的预期目标,为此我们对公司物业投资与管理业务未来三年的收入给予30-45%的增速预测。预计18-20年物业投资收入分别为3.35亿(+45.0%)、4.35亿(+30.0%)、6.31亿(+45%),物业管理服务收入分别为6.66亿(+45.0%)、8.91亿(+35.0%)、12.92亿(+45.0%);酒店业务方面,公司在成都、苏州、广州、海南的国际品牌酒店即将开业,同时自营品牌木莲庄系列计划未来将拓展到25个,为此我们预计公司18-20年酒店业务收入分别为5.35亿(+26.1%)、6.11亿(+14.3%)、6.75亿(+10.4%),增速相比前几年略有提升。

除主营业务四大板块外,公司还有少部分其他营业收入,如管理费等,该部分增长较快但为非主营业务,我们保守估计给予每年15%的营收增速。

根据我们的假设,预计公司18-20年实现营业收入分别为182.81亿、264.93亿、369.39亿人民币,实现归母净利润分别为52.11亿、72.01亿、97.55亿人民币;对应EPS为1.65、2.28、3.09人民币元/股。

公司作为住宅地产开发的二线成长性港股房企之一,可以参考房地产行业龙头与典型公司PE估值做横向对比;结合公司历史PE、市场地位、高于行业平均水平的盈利能力及销售增速,对比行业内可比公司相对估值,给予18年8倍PE估值,6个月内目标价13.2人民币元,对应4月18日汇率为16.5港元。

10. 投资建议

公司17年业绩表现略超预期,全年销售额380亿(+33%);18年1100亿总可推货值其中90%位于一二线城市,完成600-650亿销售目标可期;净负债率升至67.90%,但依然处于行业低位;融资渠道多样的同时,综合融资成本由去年的约6%降至今年约5.8%,有横向对比优势;

此外,管理层面持续优化,多方位激励机制也促进效率提升;再叠加控股股东持续增持公司股票彰显信心;让我们看好公司在优良基本面下,有望凭借融资端优势进一步做大规模并提升行业排名。我们预计公司18-20年净利润分别为52.11亿、72.01亿、97.55亿人民币;对应EPS为1.65、2.28、3.09人民币元/股,对应 PE为6.49X、4.70X和3.47X,首次覆盖,给予“买入”评级,六个月目标价为13.2人民币/16.5港元,对应18年8倍PE。

风险提示:房地产调控政策超预期,公司销售额不达预期。

报告来源:天风证券房地产研究团队

报告发布时间:2018/4/19返回搜狐,查看更多

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